대한민국 부동산 전문가는 무당 밖에 없는가?

모든 부동산 전문가들이 부동산 가격이 오를지 떨어질지만 맞추려고 한다.
이해는 간다. 그게 돈벌이에 도움이 되니깐 그럴 것이다.

그렇다면 부동산 가격보다 중요한 것은 뭘까?
그것은 플랜 B가 있냐는 것이다.
투자의 세계에서 가장 중요한 것 중의 하나가 헷지다. 위험을 분산시켜야 한다.

왜냐?
아무도 가격을 정확히 맞출수 없으니깐!!
부동산에 재산을 집중하면 가격이 오르면 대박이 날 수도 있지만 가격이 떨어지거나 현금 흐름이 막히면 그걸로 투자의 세계에서 아웃당해서 다시 돌아오기 쉽지 않다.

힌국은 LTV가 낮아서 대출 건전성이 좋아 위기가 와도 안전한다고 한다. 
그건 은행들에게만 해당되는 이야기다. 개인들은 전혀 달라진다.
그 이유는 전세제도 때문이다. 
서울과 몇몇 지역을 제외하고는 전세가율이 70%이다. 심한 곳은 80%가 넘는 곳도 있다.
자가 점유율은 2016년 주거실태조사에 따르면 전국은 56.8%이고 수도권은 48.6%이다. 
2집 중 한 집은 갭 투자를 하고 있다고 보면 된다.
대출 규제로 인해 투기 과열 지구는 이런 현상을 더욱더 가속화시켰다.
그래서 실제로 LTV 70%로 봐야 한다. 그러면 레버레지를 3.3배를 쓴 것이다.

집주인 입장에서는 집값이 10% 하락하면 33%으로 하락한 충격이 오게 된다.
그나마 다행인 건 전 세계적인 저금리 기조로 대출(신용대출) 이자가 오르지 않는 게 다행이다.

오늘의 결론

지금 개개인 우선적으로 할 일은 집값이 떨어지거나 대출 이자가 오를 때를 대비한 플랜 B를 세우는 것이다.