KDI, 올해 '역전세난' 경고…"2015~2017년 주택 공급 급증 탓"

<요 약>

■ 우리나라의 가구 수 기준 주택보급률과 인구수 기준 주택재고는 대규모 아파트 공급을 중심으로 괄목할 만한 성장
을 단기간 내에 이루었음.

■ 그러나 우리나라 주택공급시장은 주기적인 공급물량 급증ㆍ급락 현상과 높은 공급 변동성을 보이고 있으며, 최근
의 주택공급 급증은 건설산업 및 주택시장 등에 부담요인으로 작용
   ○ 2015~17년에 급증한 주택공급은 기초주택수요에 비해서도 이례적으로 높은 수준으로, 준공ㆍ입주 물량의 
      형태로 주택시장에 지속적으로 유입되면서 준공후미분양의 증가를 초래하고 있음.
    - 준공후미분양의 증가는 건설사 및 주택금융기관의 재무건전성에 부정적인 영향을 미칠 가능성
  ○ 금년에는 준공ㆍ입주 물량의 대량 유입으로 지방을 중심으로 역전세 현상의 확산이 예상되면서 임차인은 
      현금유동성의 제약을 받고, 임대인에게는 전세보증금 반환 압력이 가중되는 등 부정적 영향을 미칠 가능성.

 
■ 따라서 정부는 주택공급 급증ㆍ급락 현상의 재발을 방지하기 위한 방안을 모색할 필요
  ○ 건설사의 자기자본부담을 확대하고 주택금융기관의 전문성 및 책임성을 강화할 필요
  ○ 사회적 변화(저출산ㆍ고령화, 1인 가구 증가)에 부응하는 수요 중심의 주택공급제도를 마련

 

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우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향.pdf

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매번 정부 주도로 택지를 대규모로 조성해 건설사에 준다.
건설사는 대지소유권을 확보하고 주택도시보증공사의 분양보증을 받으면 주택건설 착공과 동시에 선분양을 통해 낮은 자기 자본비용으로도 대규모 아파트 건설이 용이했다.
다른 나라들은 30%대인데 한국은 4.5%~9% 밖에 안됐다. 이러니까 건설회사가 그 동안 땅집고 헤엄치기를 한 것이다.
자기 돈은 적게 들이고 나중에 문제가 생겨도 주택도시보증공사에서 보증을 해주니깐 말이다.
이런 프로세스 때문에 공급의 증감이 클 수 밖에 없다.

그렇다면 지금은 어떻다는 것인가?
2000년대 초중반 경기도에 대규모 택지를 조성했는데 금융위기와 공급이 많아서 주택을 짓지 못했고 2015~2017년에 대규모로 지었다. 이 공급 과잉이 2019년 12월쯤에 영향을 주어 역전세난이 생긴다고 한다.
2015년도 경기도 분양보증 금액만 81조라고 하니 엄청났다고 볼 수 있다.

오늘의 결론

이런 상황인데도 불구하고 재건축이익환수제, 분양가 상한제를 피하려고 서울에 재건축과 재개발을 진행했으면 수도권은 공급과잉으로 준공 후 미분양이 발생한다. 특히 경기도 신도시는 유령 도시가 되었을 것이다. 또한, 금융회사들과 주택도시보증공사가 위험에 처할 수 있었다.

이러한 이유 떄문에 정부가 기를 쓰고  재건축, 재개발을 막으려 했던 것이다.
그리고 각종 SOC 사업(GTX, 신안산선 등등)으로 건설회사들이 참여하게 하고 3기 신도시와 재건축 재개발을 미분양이 해소될 때까지 최대한 질질 끌려고 했을 것이다. 
결국에는 불긴한 예감이 맞았다.
(자세한 건 아래 링크 참조)

 

https://pyungtalife.tistory.com/12 

부동산 정책에 대한 나의 생각